Почему садовые товарищества на практике не могут войти в состав населенного пункта

Минский район — это дворцы и хижины, где садовые товарищества перемешаны с коттеджной застройкой. Дзержинский, кстати, тоже. При этом пустой участок в СТ стоит от 5-6 тысяч долларов, а такой же, но в агрогородке с коммуникациями — от 30 тысяч и выше.

Поэтому у многих возникает соблазн сэкономить: построить дом на 6 сотках, а затем дождаться момента, когда СТ войдет в состав соседнего населенного пункта, а то и создать новую точку на карте. Тем более что с 2023 года это стало возможным: был принят Указ Президента №155, который позволяет принимать такие решения.

Но, как в известном мультике, со входом и выходом все не так просто. В деталях разбирался Андрей Лазуткин.

Вход — рубль, выход — два

Присоединение к населенному пункту требует единогласного решения всех дачников. Грубо говоря, есть в товариществе 200-500 участников — все они должны быть «за», и получить такое согласие нереально. Даже если кто-то один окажется против, на него никак не смогут воздействовать остальные.

Однако формальная процедура голосования — наименьшая из бед. Самая большая проблема дач — это воровство света, потери и слабые силовые линии. Большая часть собираемых взносов, в том числе целевые (если у СТ не хватает средств), идет именно на погашение долгов по электричеству. Соответственно, может быть ситуация, когда постоянно товарищество будет зимой массово отключено вместе с постоянно проживающими, даже если конкретный абонент исправно платил. Как мушкетер, он ответит коллективно за всех.

При этом потери старых силовых линий могут достигать 15%, поэтому их нужно заменять и обновлять, также многие люди используют старые аналоговые счетчики, которые могут давать еще до 30% потерь. И это, не говоря о фактах прямого воровства, которые сложно найти и проверить. Проблема стала особенно актуальной на фоне массового распространения электромобилей, так как многие пытаются заряжать их на дачах.

В сухом остатке получается, что даже если все товарищество голосует «за», будущий населенный пункт столкнется с тем, что должен будет сначала за свой счет построить людям коммуникации и отремонтировать дороги (это еще одна огромная статья расходов). В идеале товарищество должно само все сделать, выйти на соблюдение норм соответствия населенных пунктов (вплоть до ширины дорог — это самое сложное условие), передать электросети на баланс государства, а затем уже идти в состав.

Кстати, возникают большие вопросы и с водой. Многие скважины в Минском районе не узаконены, часть из них ремонтируется своими силами, но как только СТ перейдет в черту населенного пункта, вода станет головной болью местного водоканала, и вообще не ясно, что со старыми скважинами делать. А нормальное водоснабжение потребует огромных государственных ресурсов.

Всем амнистия!

В последние годы в Беларуси широко применяется строительная амнистия. Она коснулась и таких коммуникаций, как советские электрические линии. Но за линии и подстанции, ранее возведенные за свой счет, заново придется заплатить большую сумму, связанную с изъятием земель из оборота. Если, к примеру, строительство подстанций и коммуникаций обойдется в 200 тысяч долларов для большого СТ, вряд ли пенсионеры будут гореть желанием платить такие деньги. Со своей стороны государство также не будет проводить быструю модернизацию: есть планы развития областных населенных пунктов, где это нужнее, например, в новом жилфонде для очередников.

Если же копать глубже, то корни конфликта вокруг дач — это желание получить коттедж по цене в 4-5 раз ниже рыночной стоимости загородного дома. Но дача никогда не станет коттеджем именно из-за проблем с коммуникациями: единичные собственники, которые проживают круглый год, будут сильно зависеть от остального СТ.

Может ли собственник выйти из состава СТ? В теории можно все, на практике из СТ исключают неплательщиков, но это не значит, что земля в частной собственности может при этом автоматически перейти в состав соседнего населенного пункта и стать «островком» посреди СТ. В практике такого нет.

А поскольку вокруг Минска сейчас разворачиваются масштабные стройки жилья, конечно, государству выгодно строить коммуникации там, где будут жить сотни тысяч, а не просто сотни. Поэтому представляется крайне сомнительным, что дачная застройка Минского района будет массово куда-то присоединяться, даже если для этого не нужно будет согласие всех 100% членов. Если снизить кворум до половины или двух третей, все равно провисает вопрос коммуникаций — их придется модернизировать за свой счет и только потом куда-то вступать.

При этом электропотребление растет, парк автомобилей огромен, уровень жизни повышается — и люди начинают смотреть на любую дачу как на потенциальный коттедж. Но рынок не умолим: два одинаковых дома будут различаться по цене минимум в два раза как раз потому, что один находится в СТ и имеет множество сезонных проблем и слабую управляемость, а второй построен в составе населенного пункта, например, агрогородка.