На что обратить внимание при покупке комнаты в квартире. Советы эксперта

Кто и зачем приобретает комнаты в квартирах, сколько они стоят, какие подводные камни ожидают покупателей и продавцов, спросили у агента по операциям с недвижимостью.

Главное — свое?

Приобретение комнаты становится выходом в том случае, если не хватает денег на квартиру. Зачем снимать жилье, если можно обзавестись пусть и не большими, но собственными «квадратами»? Правда, здесь есть свои нюансы.

— Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — долю в праве собственности. При этом важно учитывать юридический статус объекта недвижимости. Так, комната может быть или самостоятельным выделенным объектом, или находиться в статусе доли, — отмечает агент по операциям с недвижимостью ООО «ЭТАЖИ форте» Ольга Марчинская. — Покупка части квартиры в виде невыделенной в натуре доли дешевле, но ее использование осложняется многими факторами.

Например, покупатель становится владельцем части квартиры, границы которой не установлены и пользование помещениями не регламентировано. Такая недвижимость хоть и стоит дешевле, но продать ее непросто. Владелец же комнаты имеет отдельное свидетельство, в котором указана площадь его собственности. Претендовать на эти квадратные метры другие жильцы квартиры не могут.

По словам агента, спрос на комнаты есть. Чаще всего такие варианты рассматривают молодые семьи, которые не успели скопить на покупку квартиры, и иногородние студенты. Также комнаты пользуются интересом у семей, которые хотят разъехаться после развода. Иногда такая жилплощадь становится инвестицией или ее покупают с целью дальнейшего выкупа соседней комнаты. Это в разы дешевле, нежели приобретать всю квартиру целиком.

— Стереотип, что обладатели комнат — асоциальные элементы, не соответствует действительности, — говорит агент. — В последнее время в 30% случаев собственниками, а в последующем продавцами комнат являются наследники.

Цена вопроса

Сейчас в продаже порядка 120 комнат и выделенных долей в квартирах в разных районах столицы. Квадратный метр оценивается в 1100-1600$. Причем тенденция такова: чем больше комнат в квартире, тем ниже стоимость «квадрата». Самый распространенный вариант — комнаты от 10 до 18 метров квадратных в «трешке» или 4-комнатной квартире.

— Самые дорогие комнаты имеют площадь 14−17 квадратов и находятся в двухкомнатных квартирах. Цена составляет порядка $1300-1800 кв.м, — уточняет Ольга Марчинская. — В 3-5-комнатных квартирах цена опускается до $900 кв.м. Это будет небольшая комната без балкона на первом или пятом (последнем) этаже в старом жилищном фонде и вдали от метро.

Основным фактором, влияющим на цену, является как раз месторасположение квартиры, в которой продается комната. Только после этого покупатели интересуются наличием адекватных соседей и параметрами жилья.

Быть начеку

Процесс покупки или продажи комнаты, по словам риелтора, можно условно разделить на четыре этапа. Во-первых, важно оценить состояние будущего жилья, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы), познакомиться с будущими соседями. Во-вторых, проверить правоустанавливающие документы на комнату и их правильное оформление. В-третьих, убедиться, что владелец комнаты предлагал остальным собственникам ее выкупить, на что получил письменный отказ. В-четвертых, заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в БТИ, а также получить свидетельство о государственной регистрации.

На первый взгляд, алгоритм простой. Однако подводные камни здесь могут встретиться на каждом шагу. Если не брать юридическую сторону сделки, то, пожалуй, самый главный фактор — это соседи и их количество.

— Покупая комнату, приобретаешь и соседей. Если они вызывают хоть малейшие сомнения, я советую отказаться от сделки, — рекомендует Ольга Александровна. — Иногда хозяин комнаты, особенно если их в квартире более трех, предлагает провести сделку через договор дарения. Тогда не потребуется отказ других собственников жилья от права преимущественной покупки. Ни в коем случае не соглашайтесь! Впоследствии такой договор может быть признан недействительным по причине притворности сделки. Вы в результате останетесь и без комнаты, и без денег.

Соседи бывают разные

Есть еще один не менее важный момент: многие покупатели обращают внимание только на наличие отказа соседей от права преимущественной покупки. При этом забывают проверить, являются ли они по комнатам членами (или бывшими членами) семьи продавца. В таком случае необходимо еще нотариальное согласие зарегистрированных в квартире соседей на продажу комнаты.

— Например, в квартире две комнаты, одна из которых принадлежит продавцу, вторая — его родной сестре, которая в ней зарегистрирована. Брат решил продать свою комнату. Так как они родные люди (семья), то нужен не просто отказ от преимущественного права покупки, но и согласие зарегистрированной в квартире сестры на продажу комнаты, принадлежащей брату. В случае отсутствия такого согласия сделка может быть признана ничтожной как не соответствующая требованиям законодательства, — уточняет эксперт.

Некоторые покупают комнату с намерением ее сдачи в аренду. Но для этого нужно получить разрешение соседей по квартире, которые не всегда согласны.

— Доля в квартире в виде выделенной комнаты — довольно сложный с практической и юридической точки зрения актив, но все же ликвидный. Чтобы обойти все «подводные камни» при покупке или продаже такого жилья, лучше обратиться к агентам по недвижимости, — отмечает Ольга Марчинская. — Специалисты проверят все документы, помогут собрать необходимые справки, застрахуют и проведут сделку. При этом с учетом сложившегося опыта агент переговорит с владельцами иных комнат, так как ванну, туалет и кухню придется делить с соседями. Конечно, все хотят, чтобы это были адекватные люди.

Марина ВАЛАХ,

газета «7 дней»