Агенты по недвижимости отменяются? Эксперты рассказали о нюансах закона «О риелторской деятельности»

Президент Беларуси подписал закон «О риелторской деятельности», нормы которого направлены на комплексное регулирование данной сферы и ее дальнейшее развитие. Куда уйдут агенты по операциям с недвижимостью и кто сможет работать риелтором — разбирался корреспондент «7 дней».

Смена статуса

Закон вступает в силу поэтапно. Основные положения, в том числе предусматривающие упразднение института агентов по операциям с недвижимостью, — с 16 мая 2026 года, а создание Палаты риелторов станет возможным с 16 апреля.

— Нормы, предоставляющие агентам возможность перейти в статус риелтора, действуют с 16 июня текущего года, — уточняет заместитель министра юстиции Николай Старовойтов.

Кто же такой «агент», которого упраздняют? Сегодня это работник агентства недвижимости без свидетельства об аттестации риелтора, который от имени своей организации оказывает ряд услуг. В теории он ориентируется на рынке, ведет переговоры, рекламирует и помогает клиентам с поиском и продажей жилья. 

— Фактически агент — это продавец услуг, как продавец машин или одежды, — поясняет агент по недвижимости, которая в настоящий момент учится на риелтора, Ольга Марчинская. — Он работает с клиентами «в полях». Его роль и задачи совсем иные и не требуют таких знаний и компетенций.

Настоящий специалист по недвижимости имеет свидетельство об аттестации, выданное Минюстом на 5 лет. И следит он в первую очередь за соблюдением законности совершаемых сделок, защитой имущественных и правовых интересов клиентов, осуществляет сопровождение договоров. В Беларуси эти специалисты отвечают за чистоту сделки, в других же государствах этим обычно занимаются юристы или адвокаты. 

Кстати, ипэшникам с 17 февраля 2005 года в нашей стране запрещено заниматься риелторской деятельностью. Специалисты по недвижимости должны быть работниками юрлица, а по новому закону еще и членами Палаты риелторов.

Непорядок за кулисами сделок

Почему в Беларуси решено отказаться от услуг агентов?

— Потребителя на всех этапах сделки сопровождали агенты, игнорируя законодательство, причем превышая свои полномочия. Многие из них не владеют знаниями в полной мере и предоставляют некомпетентные разъяснения. К примеру, используют в работе практику понуждения к оплате риелторских услуг, — подчеркивает Николай Старовойтов.

По данным Минюста, наиболее проблемный вопрос в сфере торговли недвижимостью — взимание двойной оплаты за оказание одних и тех же услуг одной и той же риелторской организацией с обеих сторон сделки. Очень часто на практике процент уплачивали и продавец квадратных метров, и покупатель, что законодательно запрещено. Также нарушался запрет взимать предоплату за услуги при найме жилых помещений, имеются и факты предоставления недостоверной информации о сдаваемом в аренду жилье. 

До последнего времени риелторы были лишь формально закреплены за договорами оказания услуг. Это отрицательно сказывалось на имидже агентств недвижимости, вызывало волну нареканий и жалоб. К моменту принятия нового закона, по данным Минюста, на рынке работали порядка 2000 агентов. 

— С принятием закона «О риелторской деятельности» любые нарушения сведутся к минимуму, так как услуги смогут оказывать только аттестованные риелторы, которые дорожат своим статусом, — считает Ольга Марчинская. — Однако из своей практики могу сказать, что большинство хороших риелторов не смогут стать продавцами данных услуг, как и наоборот: не все агенты или «продажники» окажутся риелторами. Это естественное разделение труда в нашей сфере, сложившееся еще в начале нулевых. У этих работников совершенно разные функции и задачи, квалификация и знания. 

Ответят аттестатом 

До принятия нового закона риелтор должен был иметь высшее образование: юридическое, экономическое или по профилю «архитектура и строительство», а также свидетельство об аттестации, выдаваемое Минюстом. Теперь им может стать любой выпускник вуза, который прошел специальную программу обучающих курсов в учреждениях дополнительного образования для взрослых и сдал аттестационный экзамен. Их можно пройти в Институте переподготовки и повышения квалификации судей, работников прокуратуры, судов и учреждений юстиции БГУ. На учебу уйдет 58 часов.

Аттестация проходит в форме компьютерного тестирования и устного экзамена, на котором потребуется ответить на один вопрос по программе подготовки.

— Для этого необходимо знать положения гражданского, жилищного, земельного, налогового, административного и уголовного законодательств, — поясняет Ольга Марчинская. — Новый закон также обязывает пройти оценку квалификации всех, кто имеет свидетельство об аттестации риелтора на дату опубликования акта. Действующие специалисты должны будут сделать это до 16 мая 2027 года, иначе Минюст аннулирует их свидетельства. 

Статуса риелтора, кстати, можно лишиться и за нарушения. Среди причин — участие в деятельности, дискредитирующей нашу страну, нарушение законодательства, а также за получение двух и более предупреждений в течение года. 

Ставка на профессионалов

— Сложилось понимание, что Палата риелторов в первую очередь должна решать задачи, связанные с качеством оказания населению услуг, а качество услуг напрямую зависит от профессионализма каждого риелтора — исполнителя услуг, — подчеркивает заместитель министра юстиции. — Поэтому регулятор считает обоснованным объединить именно специалистов сферы недвижимости и взаимодействовать непосредственно с ними, а не с агентствами. 

Вместе с тем новый закон расширил права доступа агентств к необходимой для оказания услуг информации. Теперь они смогут получать данные как об объектах недвижимого имущества и правах на них, так и о юридических и физических лицах — сторонах сделки. Также информацию о тех, кто раньше проживал в реализуемых жилых помещениях. Четко обозначены организации, которые должны предоставлять эти сведения без согласия самих физлиц: Минюст, нотариальные конторы и бюро, Департамент исполнения наказаний МВД и другие.

Начальник управления защиты прав потребителей и контроля за рекламой Министерства антимонопольного регулирования и торговли Инна Гаврильчик считает, что в действующем законе содержатся общие нормы, которые развиваются в новом документе.

— В случаях решения вопроса о том, есть ли нарушение прав потребителей, мы будем руководствоваться сразу двумя актами. Здесь риелторским организациям важно понимать, что, например, в статье 7 закона «О защите прав потребителей» говорится о том, что исполнитель услуги, в том числе риелторской, обязан своевременно предоставлять необходимую и достоверную информацию о предлагаемых услугах. И благодаря закону «О риелторской деятельности» понятно, какая эта информация должна быть, — поясняет Инна Гаврильчик.

В свою очередь Ольга Марчинская заключает, что положительные моменты нового закона будут видны после 16 мая 2026 года, когда вступят в силу его основные положения, и лучшим доказательством тому будут благодарные отзывы клиентов.