Дачников возьмут на учет – зачем садовым товариществам понадобятся данные о домах и владельцах

С 7 декабря садовые товарищества обяжут давать подробные сведения о землепользователях и о постройках на участке. Цель нововведения, говоря простым языком, навести порядок на земле — вычислить строения, которые не имеют регистрации.

С чем могут возникнуть проблемы

По новому постановлению СТ должны передавать адрес и местоположение участка, площадь (всё это есть в свидетельстве о регистрации на землю), точные данные собственника или иного правообладателя (например, если оформлено пожизненное наследуемое владение), сведения об объектах на земле и их инвентарный номер, если он есть (указывается в техпаспорте на дом).

Но всё это — в теории. Если кто-то продаёт дом в СТ или родственник вступает в наследство, правление СТ об этом может ничего не знать годами. Раньше (примерно до 2020 года) данные землепользователей предоставлялись в СТ земельным кадастром общим списком по запросу, и далее правлению нужно было вручную сверять, кто поменялся в текущем году. То есть не председатель что-то куда-то подавал, а сам узнавал из госорганизации, что у него происходит. Сейчас, по идее, всё будет наоборот — но какая будет санкция за плохой учёт, неясно.

При этом, даже если в СТ или гаражном кооперативе вёлся нормальный учёт и на всех заведены актуальные карточки и есть сводные электронные таблицы, чтобы всё это не вписывать руками в электронные формы, правление должно будет предоставить не только ФИО, но и год рождения и ИНН в паспорте (длинный номер), а также гражданство. Предполагаем, в товариществах ИНН и гражданство никто не собирал, то есть всё это надо готовить с нуля. Про случаи изменения гражданства, например, получение польского, никто вообще знать не будет. Также не исключаем вариант, что новый собственник мог просто не приходить в правление и никак себя не обозначал — то есть данные будут заведомо устаревшими.

Поэтому, скорее всего, практика пойдёт по пути сбора информации под конкретный запрос: будет приходить на определённого человека или участок, и о нём будет собираться/уточняться данные в течение 10 дней. В принципе, так делалось и раньше (например, если идёт следствие или проверка), но сейчас это сводят в систему.

Примеры типичных схем ухода от налогов

В СТ под Минском собственники строят полноценные коттеджи, которые не регистрируют и не платят налогов годами. Заставить их зарегистрировать такой дом нельзя — поэтому множество строений стоят неучтёнными, а государство недополучает налоги. Кроме того, осталось немало старого советского фонда, который по разным причинам не оформляли — не доходили руки, например, участок с дачей достался от бабушки в пожизненное наследуемое владение. По сути, происходит переучёт такого фонда.

Ещё один вариант — когда под видом дачных домиков под Минском строятся коттеджи на перепродажу. Типичная схема — когда участок с избушкой выкупается по низу рынка, на нём строится коробка с крышей на 100–150 квадратов (на всё про всё уходит примерно 30–40 тысяч долларов), а затем участок выставляется на продажу по цене от 100 тысяч у. е. в Минском районе. Формально такой дом нельзя продать или купить, как жилой, но продаётся именно участок в частной собственности. Продавать участок и параллельно строить дом можно годами, сроков нет, и при этом готовый дом нет никакой прямой обязанности регистрировать, пока это не сделает новый собственник.

Всё это время участок остаётся для целей коллективного садоводства. В год экономия на необлагаемом доме будет от 50–100 рублей (это самый минимум, об этом ниже), но есть нюансы. Сразу напомним, что пенсионеры и инвалиды налогов на один жилой или дачный дом не платят, поэтому новшество по карману их не ударит.

Для всех остальных базовая ставка налога на недвижимость составляет 0,1% от стоимости квадратного метра типовой постройки, а к площади, в зависимости от размера дома (более 200, 300 квадратов), применяются коэффициент 2 или 3. Если, к примеру, у вас дом на 100 квадратов, берётся типовая стоимость для вашего типа (она фиксированная, рассчитывается государством, она около 200 долларов), а также коэффициент зоны, где расположен дом. За очень большой дом в очень хорошем месте набежит под 1000 рублей налога, но более распространённая цифра — около 100–120 рублей, если площадь строения небольшая.